Magyarországi ingatlan bérbeadása

Ha valaki Németországba költözik és Magyarországon saját tulajdonú ingatlanja van, ráadásul a lakás vagy ház olyan tulajdonságokkal rendelkezik, melyek alkalmassá teszik albérleteztetésre (például egy egyetemi városban van, elég közel a központhoz), akkor én mindig javasolni szoktam a bérbeadást.

Hogy miért? Több érvem is van:

1) Az üresen álló ingatlan sokkal gyorsabban amortizálódik

Persze, vannak elrettentő példák, és mindig jól meg kell gondolni, hogy kit engedünk be a lakásunkba / házunkba, DE összességében véleményem szerint üresen gyorsabban romlik a lakás állapota, mint lakva. Ha például ha a csőrendszer nincs használva, nincs rendszeres vízhasználat, így az egész rendszer folyamatosan korrodálódik. A tisztasági festést így is úgy is pár évente el kell végezni, akár mi lakunk benne, akár az albérlő. Azonban egy nem lakott, nem fűtött, nem szellőztetett lakás, pár téli hónap után elkezd penészesedni, megjelennek a karbantartás (ha úgy tetszik a törődés) hiányának első nyomai.

2) Sok kicsi sokra megy

Bár egy 30 m2-es lakás bérbeadása nem hoz ugyan irgalmatlan hasznot, nem ebből fogunk meggazdagodni, azonban szerintem ez a pici is számít. Én a magam pénzügyeit is úgy intézem, hogy tudatosítom magamban, hogy sok kicsi sokra megy. Ha 40.000 Ft-ot kapunk a lakásért, akkor annyit kapunk. Ezt az összeget pedig betehetjük a megtakarítási számlánkra, vagy öngondoskodhatunk vele a nyugdíjas évekre, vagy-vagy-vagy…

3) A fix költségek

A harmadik érvem pedig, hogy egy üresen álló lakás nem csak potenciális bevételi forrás, de „fölösleges“ költségforrás. Ugyanis a víz-gáz-villany szolgáltatóknak az alapdíjakat/rendelkezésreállási díjakat, a lakásbiztosítást, illetve ha társasházról van szó, akkor a közösképviseletnek a közösköltséget, nekünk magunknak kell folyamatosan fizetgetnünk. Azonban ha ki van adva a lakás, akkor ezeket a költségeket a bérlő fizeti.

… nade ezt a bejegyzést valójában nem azzal a céllal írtuk, hogy bárkit is meggyőzzünk az albérleteztetésről, hanem hogy bemutassuk, hogyan néz ki az ehhez szükséges papírmunka, illetve hogy milyen adózási variációk közül választhatunk.

Pár hónapja kapta anyu a következő levelet:

Kedves Marika,

felmerült egy kérdés, amiben szeretném kikérni a véleményét. Ùgy döntöttünk, hogy a belvárosban lévő kecskeméti lakásunkat kiadjuk. Németországban, az új helyen lejárt a próbaidőm, így úgy néz ki, hogy egy darabig itt is maradunk a családdal.

Az lenne a kérdésünk, hogy hogyan adózunk ez után? Rendesen 16%?

Korábban olvastam valahol, hogy ha 70.000 Ft+rezsi alatt van kiadva garázs nélkül, akkor nem szükséges az adóbevallásban feltüntetni. Magyarul nem adózandó.

Ez 70 alatt lesz. Vagy ez csak valami városi legenda?

A garázst nem adjuk ki.

Lenne olyan kedves, hogy ezzel kapcsolatban adna nekünk egy aktuális állásfoglalást?
Albérleti szerződés lesz természetesen.

PS: persze továbbra is maradunk Németországban, tehát csak a német jövedelem marad. Ha pedig ezen albérlet adózandó, akkor ez lesz az egyedüli magyarországi jövedelmünk (bevételünk).

Köszönjük!

Üdvözlettel:

Péter

Kedves Péter!

Nincs 70.000.- forintos határ, ez valóban egy városi legenda. Mindent be kell vallani.

Két variáció közül választhat az adózással kapcsolatban

1) 10%-os fix

Az egyik amikor nem kell a költségeket havonta vezetni, hanem fixen a bevétel 90%-a után fizeti a 16% személyi jövedelemadót.

BEVÈTEL (= bérleti díj)
– RÀFORDÌTÀS (fix 10%, bizonylatok csatolása nélkül)
= adózás előtti EREDMÈNY
– ADÒ (az adózás elötti eredmény 16%-a)
= adózott EREDMÈNY

Ezt célszerű havonta megtenni, abból nem lehet baj. Ugyanis van egy olyan szabály, hogy ha az adó eléri a 10.000 Ft-ot akkor azonnal be kell fizetni. Ezért én azt javaslom, hogy folyamatosan havonta fizessék be, így nem kell folyamatosan figyelni az összeghatárt.

2) Tételes költségelszámolás

A másik verzió, ha a tételes költségelszámolást használja. Ebben az esetben a bevétel 50%-ig lehet a lakással kapcsolatos költségeket elszámolni.

A főbb költségkategóriák a következők lesznek:

Rezsi költségek (Pl: gázszámla, villanyszámla, közösköltség stb): ezt csak akkor lehet leírni a bevételből, ha nem íratja át a szolgáltatónál a bérlő nevére a számlafizető személyét. Tehát, ha magának fizetik ki a szolgáltatásokat a bérlők és maga fizeti be a számlákat.

Karbantartási munkálatok: Költségként lehet leírni mindenféle a lakással kapcsolatos javítást, karbantartást, festést stb.

Èrtékcsökkenési leírás: a bérbeadott épület értékcsökkenési leírása, felújítási költsége az SZJA törvény 11. számú melléklete szerint számolható el. Ez a gyakorlatban évenként – az Szja törvény 11. számú mellékletében megadott, az épület jellegétől függő besorolás szerint – az épület beruházási költsége (szerzési értéke) 2-6%-ának leírhatóságát jelenti.

Ekkor az az összeg után kell csak adózni ami fennmarad:
BEVÈTEL (= bérleti díj)
– RÀFORDÌTÀS (ez legfeljebb a bérleti díj 50%-a lehet, mindent bizonylatokkal)
= adózás előtti EREDMÈNY
– ADÒ (az adózás elötti eredmény 16%-a)
= adózott EREDMÈNY

Ha ezt választja akkor egy kockás füzetben vezetnie kell a bevételt és a kiadásokat. A számlákat minimum 6 évig kell megőrizni. Nem egy bonyolult dolog, én ezt választanám.

Ìme egy kis összefoglaló fólia a két verzióhoz

Magyarorszagi ingatlan berbeadasa

Továbbá

Az adózással kapcsolatban fontos még tudni, hogy évi 1.000.000 Forint adózás előtti eredmény (NEM bevétel) felett 14%-os EHO-t kell fizetni a 16% SZJA mellett.

A bérlőnek bevételi pénztárbizonylat 2-es példányát kell adni. Tehát nem kell számla meg nyugta sem. Ez egy 3 példányos bizonylat, amit nyomtatványboltban lehet beszerezni. Ezt kell kiállítani a bérlőnek amikor a bérletidíjat kifizeti.

Ha bármi nem érthető, amit leírtam, írjon és részeletesebben elmagyarázom.

Szép napot kívánok!

Üdvözlettel:

László Zoltánné Marcsi


* Kövess minket Facebookon is, hogy lásd, ha új cikket teszünk fel az oldalra! :)
https://www.facebook.com/nemetorszagkisokos


#lakás #albérlet #albérleteztetés #bérbeadás #adó #személyi jövedelemadó #adóbevallás


Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.